金利が上がる日本。それでも金利は低い！？

皆様こんにちは😊

最近、住宅ローンの話をすると、必ずと言っていいほど「金利が上がりましたね」という話になります。

確かに、以前のような超低金利と比べれば、環境は大きく変わりました。

不動産を購入する側にとって、金利はどうしても気になります。

数千万円、場合によっては1億円を超えるお金を、何十年もかけて返済していくのですから当然でしょう。

ただ、先日ふと思いました。

「日本の住宅ローンって、本当にそんなに金利が高くなったんやろか？」

そこで海外に目を向けてみます。

さて。アメリカでは、30年固定の住宅ローン金利が6％台後半。

2026年9月10日時点の30年固定住宅ローン金利の平均は6.76％だった。（Freddie Mac調べ）

もちろん、日本とアメリカでは住宅ローンの仕組みそのものが違います。

それでも、金利の違いが返済額にどれほど影響するのか、単純化して考えてみます。

例えば、1億円を35年間借りるとします。

金利6.76％なら、毎月の返済額は約62万円。

これが金利3％なら、約38.5万円。

同じ1億円を借りても、金利だけで毎月約23.5万円もの差が出ます。

年間にすると約280万円の差です。

金利というものは、やはり大きい。

日本の住宅ローンは、まだ特殊な環境にある

もちろん、上記の数字だけを見て「日本の金利は圧倒的に有利」と言うことはできません。

アメリカでは長期固定金利が中心で、日本では変動金利を選択する人が多い。

金利の決まり方も、住宅ローンの商品性も全く違うからです。

それでも、日本では条件によってはまだ1％台の金利で長期間住宅ローンを借りられるケースがあります。

世界的に見れば、これはかなり特殊な金融環境らしいです。

しかし今、その環境が少しずつ変わろうとしています。

SNSでもかなり騒がれていますが、金融庁が9月15日に公表した2026事務年度金融行政方針で、金利上昇による金融機関の行動変化を重点的にモニタリングする方針が示されました。

預金獲得競争や資産・負債管理に加え、50年などの長期住宅ローンも対象となっています。（不動産業者に対する融資への影響も懸念されています）

これは「50年ローンはダメ」という話ではありません。

住宅価格の上昇を背景に超長期の住宅ローンが広がる中で、借り手の収入見込みなどに照らして、無理のない融資になっているかを金融機関側から確認していくことになるということです。

だからこそ「何を買うか」が重要になる

金利が上がれば、当然、住宅ローンの負担は増えます。

だからといって、筆者は「金利が上がるから不動産を買わないほうがいい」とは思いません。

不動産購入では、毎月の返済額ばかりが注目されがちです。

しかし、住宅ローンの返済にはもちろんながら元本部分も含まれています。

返済を続けることで、借入残高は少しずつ減っていくのです。

もちろん、物件価格が下落すれば資産価値が減る可能性があります。

だからこそ、ローンそのものだけではなく、担保となる不動産の価値が重要になります。

本来自分では用意できないお金を、低い金利で長期間資金を調達できるのであれば、そのお金を「どこに」使うのか。

私は、ここに住宅ローンの面白さがあると思っています。

大切なのは、金利が低い時代にも、高くなっていく時代にも「そのお金で、何を買うのか」だと思います。

金利は、購入した後も変わります。

しかし、立地や眺望、希少性は、その物件が持つ価値として変わりません。

だからこそ、金利上昇局面では「借りる条件」だけではなく、その物件が持つ普遍的な価値を見ることが大切でしょう。

金利より他に見るもの

これから日本の金利がさらに上昇する可能性があります。

金融庁が長期住宅ローンのモニタリングを強化することからも、これまでの低金利環境を当然のものとして考える時代ではなくなってきたことは感じます。（不動産業者としても、金利上昇のリスク等をお客様にもしっかりお伝えする義務も生じてくるでしょう。）

だからこそ、不動産を購入するときになにを見るべきなのか、、、

金利は重要ではありますが「何％で借りられるか」だけではなく、「立地の希少性」・「再開発の有無・将来性」・「部屋の希少性」・「10年後、20年後に誰が欲しがるのか（出口）」そして、「金利が上がっても持ち続けられるのか」がさらに重要となります。

日本の住宅ローンは、金利が上昇してきたとはいえ、国際的に見れば依然として低い水準にあるようです。

急激に上がったので金利が高いというイメージが先行してしまいますが、、、

金利が高いのか、安いのか。結局、それぞれの国の状況によりますので、世界と比べても意味がないと思うかもしれませんが、まだまだ金利は上がる可能性があります。

だからといって、国際的に見て低金利だからというのを理由に何でも買えばいいわけではありません。

むしろ、資金調達の条件が有利なうちに、その資金をどこへ向かわせるのか。

結局、不動産で一番大事なのは、「いくら借りられるか」ではなく、「そのお金で、どこに、何を買うか」です。

金利の話をしているようで、最後に行き着くのは、やはり物件の話なのだと思います。