長期金利3％は「異常」なのか「正常」なのか。不動産市場はこれからどう変わる？

皆様こんばんは🌙

夜な夜ないろいろなニュースや記事を見て冷や汗をかきながらブログを書いてます💦😅

大きくニュースでも取り上げられていましたが、債券市場で9月1日、長期金利の指標となる新発10年物国債の利回りが、一時3.00％をつけ、夕方には3.005％まで上昇しました。

YAHOO!!ニュースで見た方もいらっしゃるでしょう。

長期金利3％は「異常」なのか「正常」なのか

不動産市場はこれからどう変わるのでしょう？

2026年9月1日、日本の長期金利が3％に乗りました。

「日本の10年国債利回りが一時3％に到達した。」

3％という数字は1996年以来、約30年ぶりとのことです。

「30年ぶり」と聞くと、なんとなく日本経済にとんでもないことが起きているようにも感じます。

結論から言えば、日本にとっては異例ですが異常ではありません。

今、日本は「金利のない世界」から「金利のある世界」へ移りつつあるのです。

そもそも長期金利3％とは？

まず整理しておきたいのが、ニュースでいう「長期金利3％」と住宅ローン金利は同じではないということ。

一般的に長期金利の代表的な指標とされるのが、10年国債の利回りです。

一方、住宅ローンには「変動金利」と「固定金利」があり、決まり方が異なります。

「変動金利」は主に日銀の政策金利など短期金利の影響を受けます。

「固定金利」は長期金利（代表的には10年国債利回り）の影響を受けやすい。

つまり、「長期金利3％＝住宅ローン3％」ではありません。

ただし、長期金利の上昇は住宅ローンの「固定金利」に上昇圧力をかけます。

そして日銀が政策金利を引き上げれば、住宅ローンの「変動金利」にも影響が出てきます。

ここは不動産を見るうえで非常に重要なポイントです☝️

なぜ長期金利は3％まで上がったのか？

背景には、物価上昇への警戒、金融政策の正常化、財政懸念など、複数の要因があります。

物価が上がり、賃金も上がり、これまでの極端な低金利から徐々に正常化してきているのです。

その過程で市場金利も上昇しているのです。

そう考えると、今回の3％は「異常な金利」というより、「これまでが異常に低かった反動」と見ることができます。

もちろん、金利が急激に上昇すれば家計や企業、不動産市場への影響・負担は大きくなります。

重要なのは、3％になったことより今後どのようなスピードで、どこまで上がる可能性があるのかという点です。

不動産市場への影響は？

金利上昇は、不動産市場にとって基本的には逆風です。

住宅ローンの負担が増えれば、購入できる物件価格は下がります。

投資家も借入金利が上がれば、求める利回りが高くなります。

つまり、「買える価格」が変わってくるのです。

ただし、「金利が上がる＝不動産価格が下がる」と考えるのは時期尚早です。

なぜなら、再三ブログでも書いてきましたが、現在の日本は建築費や人件費、土地価格も高いからです。

新築マンションの場合、金利が上がったからといって、デベロッパーが簡単に販売価格を大幅に下げられるわけではありません。

その結果、供給量は減っても、価格は思ったほど下がらないという可能性が高いのです。

これからは「不動産全体」ではなく「物件ごとの選別」

金利が低かった時代は、新築マンション価格も上昇局面で「とりあえず都心のマンション（特にタワーマンション）を買っておけばいい」という考えの方が多かったことでしょう。

しかし、金利が高くなると、そういう訳にはいきません。

駅近。都心立地。再開発。希少性の高い土地。良い管理状態。強い賃貸需要。

（もちろん、面積や価格が安いなど）

こうした「なぜこの物件なのか」を説明できる不動産は、金利上昇局面でも相対的に強い傾向にあるかと思います。

逆に、「タワーマンションだから」、「新築だから」というだけで価格が上がってきた物件は、より厳しく選別される可能性があります。

これから起こるのは、「不動産全面安」ではなく「不動産の選別」なのです。

何回も耳タコぐらいお伝えしてますが笑

長期金利3％は「不動産価格下落の始まり」なのか？

長期金利3％は、日本にとって30年ぶりの大きな変化であることは間違いありません。

しかし、物価や賃金が上昇し、経済が成長する中で金利もある程度上昇するのであれば、それは「正常化」の一部です。

むしろこれから重要なのは、金利だけを見ることではありません。

「金利、賃金、建築費、土地価格、人口、住宅供給、再開発、海外マネー」これらを合わせて見る必要があるのです。

そして不動産市場では、「全部下がる」のではなく、「価値のある物件が選ばれる」という流れが強くなるでしょう。

長期金利3％、これは「不動産の終わり」ではなく、金利のある日本で「不動産の本当の価値が試される時代の始まり」

なのかもしれません。

明けない夜はない🤗

それでは、また🤗

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