レイシスグループRasis Group

皆様こんばんは🌙

東京から大阪へ向かう新幹線の中で、ポチポチキーボードを叩いています🚅💻

先日、都営大江戸線「麻布十番」駅に向かっていると、ふと知っている顔の人がすれ違いました。

あ、お客さまだ！と思い声を掛けようとして違和感に気づきました🧐

ただただ、お客さまに似ているだけの人でした🙂‍↕️

しかし、なんと！！

その人は某ちゃんねる開設者でした😶😶😶

危うく声を掛けそうになった筆者です😮‍💨

さて、タワーマンションは、この10年近くずっと言われ続けています。

「高すぎる」・「そろそろ天井」・「バブル」と。

確かに価格だけを見れば、過去と比べて明らかに高くなっています。

10年前に比べれば、同じエリア・同じグレードでも価格は大きく上昇しています。

余談ですが、一昔前は価格が大きく上昇すれば、グレードを落としていた印象がありました。

しかしながら、昨今は購入する側の目も肥えたせいか、価格を上げるならグレードを高くしないと売れなくなっているのです。

価格が高いのはしょうがないから、グレードを上げろ的な感じです。

さて、では本当に、今のタワーマンションは「割高」なのでしょうか。

今回は感情論ではなく、論理的に整理してみたいと思います。

① 「割高」とは何を基準にしているのか

まず最初に整理するべきは、「割高」という言葉の定義です。

「割高」というのは、何かとの比較によって成立します。

「過去価格と比べて高いのか」・「所得水準と比べて高いのか」・「賃料の利回りで見ると高いのか」。

一般的には、「過去価格と比べて高い」ということでしょう。

過去との比較で言えば確かに高いです。

価格上昇が始まる2013年に売り出されていた、タワーマンションの販売平均坪単価は以下のとおりです。

「サンクタスタワーひびきの街」▶180万円ほど

「ザ・セントラルマークタワー」▶220万円ほど

「堂島ザ・レジデンスマークタワー」▶245万円ほど

「グランフロントオーナーズタワー」▶300万円ほど

激安ですね。

今や、大阪市内の新築タワーマンションで平均坪単価600万円を下るものはないのではないでしょうか。

それどころか、700万円・800万円が普通になってきています。

新しく販売される「グラングリーン大阪 THE SOUTH RESIDENCE」は最低価格でも坪1,000万円は下らないのではないでしょうか。

しかし、建築費はこの10年で大きく上昇し、土地価格も上がり、金利環境も変わりました。

単純に「昔より高いから割高」というほど、市場は単純ではありません。

② なぜここまで価格は上昇したのか

この10年、価格は確かに上がりました。

しかし、それは意味がなく上がってきた訳ではないのです。

「歴史的な低金利」・「建築費の高騰」・「都心部への人口集中」・「用地取得の難化による供給減少」。

これらは一時的なものではなく、価格を決める前提条件そのものが変わってきているのです。

特に建築コストは高止まりしたままで、需要が弱まったとしても、デべは簡単に価格を引き下げられる状況ではないでしょう。

価格上昇には、背景となる要因が存在しているのです。

③ 市場は今後どこへ向かうのか

では、これからどうなるのでしょうか。

筆者は、タワーマンション市場は当面、緩やかな上昇基調を維持する可能性が高いと見ています。

理由は3つあります。

1つ、金利は上昇局面にあるとはいえ、依然として歴史を見れば低水準であること。また、これ以上あげれるのか？とも思ってしまう。

2つ、供給は限定的。建築費の高止まりや用地不足により、価格を崩してまで大量供給する構造にはなっていない。

3つ、都心部の居住ニーズは底堅く利便性・資産性を重視する層の需要は急減していない。

もちろん、すべての物件が上昇するとは思っていません。

立地や需給に裏付けのない物件は、今後価格調整を受ける可能性もあるでしょう。

実際、新築タワーマンション販売でも、理由は不明ですが弱含みの価格調整が入ったところもあります。

しかしながら、市場全体が大きく崩れることは現時点ではないでしょう。

急騰はないにしても、高値圏で緩やかな上昇をしていくのではないかと見ています。

④ 結論：一律に「割高」とは言えない

結論として、タワーマンションを一括りに「割高」とは言えないでしょう。

過去と比べれば高いのは明らかです。

しかし、前述の要因を考えれば、現在の価格水準には一定の合理性はあります。

重要なのは、その物件が価格を支える「力」を持っているかどうかです。

お客様にもよくよく聞かれることですが、

今のタワーマンション市場が「割高」なのかどうかという答えには、

単純に「NO」ではありません。

ただ少なくとも、今の市場が単純なバブルと見るのは違うのかなと感じています。

本日述べた内容は、すべて筆者の個人的な見解です😚

投資は自己責任🙂‍↕️

それでは、また😆

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