レイシスグループRasis Group

皆様こんばんは🌙

タワーマンションを見過ぎて、エントランスを見るだけで「これは売れる」・「これはちょっと厳しいな」と感じるようになってきた筆者です。

前回のブログでは、人口減少社会にもかかわらず、なぜタワーマンションが増え続け、売れ続けるのかについて書きました。

結論としては、タワーマンションは一律に上がる時代から、選別される時代に入ってきている、という話でした。

では実際、何を基準に“選ばれるタワーマンション”と“選ばれないタワーマンション”が分かれていくのか。

今回はその点を、できるだけ分かりやすく整理してみたいと思います。

① 立地は「駅距離」より「分かりやすさ」が重要

タワーマンション選びで、まず気になるのが「何駅？」・「駅から何分？」です。

もちろん駅距離は大切ですし、近いに越したことはありません。

ただし、それ以上に重要なのがその立地を第三者に説明しやすいかどうかです。

例えば、「誰でも知っている駅名」・「再開発エリアのすぐ横」・「〇〇のすぐ横」と一言で伝わる立地、こうした分かりやすさは、将来売却や賃貸をする際に、想像以上に効いてきます。

良い立地とは、詳しく説明しなくても価値が伝わる立地です。

逆に、駅前なのに「〇〇駅の次の駅」と前置きが必要な立地は、どうしても評価が薄れます。

② ランドマーク性があるかどうか

次に重要なのが、そのタワーマンションがエリアの中でどういう存在かという点です。

同じエリアにタワーマンションが複数ある場合、すべてが同じ評価になることはまずありません。

「一番最初に建った」・「一番高い」・「外観に特徴がある」・「規模感が圧倒的」こうした要素を持つタワーマンションは、自然と「ランドマーク」として認識されます。

意外とタクシーの運転手さんが認知しているタワーマンションはランドマーク性はあるかもしれません。

「どこどこのタワーマンション行ってください」と言って「あぁ、あのタワーマンションですか」となったら間違いないでしょう。笑

これは感覚的な話に聞こえますが、市場では非常に重要なポイントになると思います。

ランドマーク性のあるタワーマンションは、築年数が経っても存在感が薄れにくく、結果として価格も崩れにくい傾向があります。

③ 共用施設は「多さ」ではなく「実用的か」どうか

タワーマンションといえば、豪華な共用施設があることです。

ゲストルーム、ラウンジ、ジム、ゴルフレンジなど、つい数の多さに目が行きがちです。

しかし重要なのは、それらが実際に使われているかどうかです。

共用施設は、「使われなければ維持費だけがかかる」・「管理費や修繕積立金を圧迫する」・「将来的に負担として嫌がられる」という側面も持っています。

一方で、「日常的に使われている」・「住民同士の交流が生まれる」・「マンションの顔として機能している」、こうした共用施設は、タワーマンションの価値を底上げします。

共用施設は、「あるかどうか」ではなく「使われているかどうか」、ここが分かれ目です。

運用の仕方もあったのかもしれませんが、「ザ・キタハマ」は新築当時バーラウンジがありましたが、現在はなくなっています。

「ザ・パークハウス中之島タワー」や「ザ・ファインタワー大手前」のバーラウンジは、うまく運用されているように思います。

その他、「Brillia Tower 堂島」のペントハウスのパーティータウンジ等はとても人気でいつも予約で埋まっているイメージです。

筆者のお気に入りは、「ザ・セントラルマークタワー」の2階にあるオーナーズラウンジです。

とても落ち着いた空間でとても気に入っています。

筆者の思う、人気があり実用的な共用施設とTOP3は、「眺望の良いラウンジ（カフェ的なラウンジは尚良い）」・「トレーニングジム（プールがあればかなり人気に）」・「パーティーラウンジ」です。

④ 実需人気が、価格を守る

近年、投資目的や資産保全目的で購入されるタワーマンションが増えています。

これは事実ですし、悪いことではありません。

ただし、投資家ばかりのタワーマンションは、相場が不安定になりやすい傾向にあります。

一方で、「実際に住んでいる人が多い」・「ファミリーやDINKSが一定数いる」・「ここに住みたい」など、実需に厚みがあるタワーマンションは市況が悪くなった時ほど強さを発揮すると思います。

賃貸比率や居住実態は、表には現れないですが、長期的な資産価値を考えるうえで非常に重要なポイントです。

⑤ 「管理」と「住民の質」は、後から効いてくる

最後は少し地味ですが、最も重要かもしれません。

それが「管理」と「住民の質」です。

「管理組合が機能しているか」・「修繕積立金は現実的か」・「ルールが守られているか」・「どのような人が住んでいるか」これらは、住んでみないと分からない部分も多いですが、確実に将来の評価に影響します。

管理が行き届いていないタワーマンションに行くと、極端な話ですが埃っぽく荒んでいるように感じることがあります。

逆に管理の行き届いているタワーマンションは、見てすぐ分かります。

以前、管理会社とモメて自主管理をしているタワーマンションがありました。

その際は、ゴミステーションにはゴミが溜まり、いつ・だれが・どこに捨てるんだろうと心配でした。

（今は管理会社も入り、人気のあるタワーマンションになっています。）

新築時には見えなくても、5年、10年と時間が経つにつれて、管理の差ははっきり表に現れてきます。

管理は地味ですが、タワーマンションの資産価値を最も長く支える要素です。

そして、「住民の質」です。

筆者は色々なタワーマンションに出入りします。

タワーマンションによってお住まいされている方は色々な方がいらっしゃいますし、それぞれのタワーマンションに特徴がしっかり現れてきます。

筆者は、新築タワーマンションを購入して入居説明会や内覧会など行った際に確認します。どのような方が購入されているのかなと。

お住まいされている方の質が良いタワーマンションは、やはり人気がありますし、そのタワーマンションにお伺いする際も挨拶も含めてとても気持ち良い気分になります。

このように、「管理が行き届いている」・「住民の質が良い」と「陽」に感じるタワーマンションは買いです。

選ばれるタワーマンションには、必ず理由があります。

将来も「住みたい」と思われ、市場で分かりやすく「評価され続けるかどうか」。

タワーマンション選びで大切なのは、表面的な価格、相場だけではく、内面的な部分もしっかりおさえておくことが必要なのかもしれません。

本日述べた内容は、すべて筆者の個人的な見解です😚

それでは、また😆

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