レイシスグループRasis Group

皆様こんにちは😎

先日、十日戎へ行って参りました🤗

筆者は、毎年神戸【柳原えびす】へ行き、一年の商売繁盛を祈願しています👏

すごい賑わいでした🎍

奉納されているマグロ美味しそうです😋

皆様の商売繁盛を心よりお祈り申し上げます🙂‍↕️

さて、日中関係の悪化による心理的変化、中国国内の景気低迷の長期化、資本規制・送金のハードル等を背景に、中国人投資家の日本不動産への姿勢は大きく変わってきています。

特に大阪のタワーマンション市場では、「買う・買わない」ではなく、「何を買うか」がこれまで以上に厳しく問われています。

そうした環境下でも中国人投資家が今なお注目している大阪タワーマンションの条件を考えていきたいと思います。

中国人投資家は、大阪のタワーマンションが欲しいのではありません。

中国人投資家が求めているのは、日本という国に対する資産分散の拠点です。

大阪でなく、福岡・北海道・沖縄どこでもいいのです。

だからこそ、買う条件は年々厳しくなっているように思います。

また、目が肥えてきたということも言えるでしょう。

① 「大阪」ではなく「日本の主要都市」として成立する立地

中国人投資家の物差しは一貫しているように思います。

〇東京と比較できるか

〇海外（友人・知人・顧客等）の人にも説明しやすいか

〇将来も都市の中心であり続けるか

この条件を満たすのが、大阪では梅田・中之島・北浜・淀屋橋・本町・心斎橋・なんばといったエリアです。

やはり、御堂筋沿線が強いように思います。

② 説明不要の“象徴性”を持つタワーマンション

中国人投資家は、ストーリーが短い物件を好み選ばれるように思います。

〇誰が見てもタワーマンションと分かる　⇒　大規模タワーマンション

〇管理・施工・デベロッパーが明確　⇒　大手を好む傾向

〇写真一枚で価値が伝わる　⇒　高層階眺望・LD広い等

これは投資判断のスピードにも直結してくるかと思います。

政治リスク・為替リスクがある今、迷わず決断できる物件であるということは、それ自体が価値に繋がります。

③ 「使う」ことを前提にした資産性

今の中国人投資家は、純投資というより半分は実需目線の方が多いように思います。

〇日本滞在時の拠点

〇家族・子供の利用

〇万が一の移住・長期滞在

そのため、

〇間取りが分かりやすい　⇒　正方形・長方形に近いLD・寝室／80㎡＝4LDKではなく、2LDK・3LDK等

〇広さに余裕がある　⇒　上記、間取りが分かりやすいに直結

〇高層階・角部屋

〇方角　⇒　南東・東などを好み、北向きや西向きを好まない（※昔は日本もそうだった）

〇数字　⇒　4・13という番号の付いた部屋番号を嫌う

といった条件は今も非常に強いです。

方角や数字は、中国人投資家個々により異なりますが、物件を選ぶ際に気にしている方が良いと思います。

④ 新築・築浅への強いこだわり

築年数が浅いタワーマンションは、説明・理解・承認が圧倒的に早い。

修繕・管理・将来コストを細かく説明・考慮しなくていいことは、海外投資において大きなメリットであると思います。

中国人投資家が新築・築浅タワーマンションを好む理由はなぜなのか。

単に「きれいだから」「新しいから」ということもあるでしょうが、それだけではないように思います。

最大の理由は、投資判断における不確定要素が極端に少ないからだと思います。

築年数が浅いタワーマンションは、

〇大規模修繕がまだ先

〇管理費・修繕積立金の将来変動が読みやすい

〇建物・設備の劣化リスクが低い

つまり、「将来、何が起こるか」を細かく説明する必要がないのです。

これは海外投資家にとって非常に大きな意味を持つと思われます。

特に中国人投資家の場合、

〇本国の意思決定者

〇家族

〇共同出資者

といった複数の人から承認をもらう必要があることが多く、説明が複雑になるほど判断は遅れます。

これは、①②③にも言えることです。

その点、新築・築浅タワーマンションは「日本の新しいタワーマンション」という一言で価値が伝わります。

管理状況や修繕計画を細かく資料で補足しなくても、すぐに問題は起きにくいという共通認識が成立するのです。

また、築浅物件は将来売却する際にも次の買い手が見えやすい。

これは、我々業者にとっても同じことが言えます。

〇日本人実需

〇他の海外投資家

〇法人利用

出口戦略を描きやすいことも、新築・築浅にこだわる大きな理由でしょう。

結果として、築年数が浅いタワーマンションほど、「説明 → 理解 → 承認 → 決断」までのスピードが圧倒的に早くなります。

将来の不確実性を伴う今の環境下では、この「判断のしやすさ」そのものが立派な投資価値となると思います。

最近話が長くなりがちですが、最後に！

誰が最後に買うかを考えることが大切になってきます☝️

所謂、出口戦略ですね👯‍♀️

市場が強い時は、「いくらで買ったか」が話題になりガチです。

今は、「誰が、なぜ、その物件を買うのか」が価格を決める時代です。

遠い昔、新築マンション販売していた筆者の上司が、デベロッパーに販売価格を提案する際、トリカゴ（価格表）の一つ一つの部屋に販売価格を入力していくのですが、『作業的に入力するのではなく、この価格なら「こんな人が、こういう目的で買うだろう」と、買う人の顔を思い浮かべながら値付けを行うんだ』と言っていました。

ふと思い出します🙂‍↔️

大阪のタワーマンション市場は、量の時代から質の時代へ。

レイシスコーポレーションは、現状の相場だけでなく次の買い手の目線まで読み解いた売買判断を大切にしています🙂‍↕️

本日述べた内容は、すべて筆者の個人的な見解です😚

それでは、また😆

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